Ликвидная квартира что это такое

Покупка квартиры: как распознать ликвидное жилье

В условиях нестабильности в экономике, санации банков, падения курса рубля и прочих факторов россияне чаще стали вкладывать свободные средства в недвижимость. Однако сберечь и приумножить имеющиеся накопления поможет далеко не каждая покупка. Кроме того, непременным условием грамотной инвестиции является возможность быстро «сбросить» актив, продав его по выгодной цене.

Важно отметить, что не все жилье одинаково ликвидно. Поэтому при подборе квартиры в новостройке (неважно, приобретаете вы жилье для собственного проживания или в инвестиционных целях) нужно учитывать факторы, влияющие на возможность быстро и выгодно реализовать ее в случае необходимости, отмечают эксперты компании «Бест-Новострой». Чтобы в текущих рыночных условиях получить максимальную отдачу от инвестиций, нужно вкладывать средства в наиболее ликвидное предложение, добавляют специалисты группы компаний NAI Becar.

Помимо этих основополагающих параметров ликвидность квартиры определяют еще и такие характеристики, как площадь, этаж, виды из окон, размер кухни, наличие балкона или лоджии, высота потолков, удобство планировки, добавляют специалисты «Бест-Новострой».

Что же касается этажей, то наиболее популярными считаются средние: нередко квартиры в «золотой середине» застройщики оставляют напоследок и реализуют по более высоким ценам, чем на старте продаж. Однако и предубеждения по поводу квартир на первом и последнем этажах считают эхом из прошлого. А вот квартиру без балкона или расположенную «окна в окна» с соседним домом продать действительно труднее.

Также специалисты «Баркли» отмечают, что квартиры с готовым ремонтом будут пользоваться популярностью, ведь такое предложение на рынке сегодня ограничено, в то время как спрос на них постоянно растет. К этим плюсам добавляется и значительная экономия на ремонте. Как отмечают эксперты компании, за счет больших объемов покупки стройматериалов застройщики добиваются значительных скидок. Поэтому ремонт от застройщика может обойтись до 35% дешевле сделанного самостоятельно. Ко всему прочему, в случае, если недвижимость приобретается с целью сдачи в аренду, инвестору не нужно тратить время на отделку.

Источник

Ликвидность объекта недвижимости: что это такое и как её оценить

Инвесторы выбирают доходную недвижимость по двум основным критериям: хорошая доходность и высокая ликвидность. И если доходность позволяет заработать в процессе владения активом, то ликвидность определяет, насколько успешным будет выход из инвестиционного проекта.

Справедливо и следующее правило: чем выше ликвидность, тем ниже доходность объекта. Большинство инвесторов предпочитают не высокодоходные, а высоколиквидные активы: последние можно быстрее превратить в «живые» деньги без убытков и длительного ожидания.

Недвижимость в рейтинге ликвидности активов

Самый ликвидный актив — это деньги, поскольку их можно быстрее всего обменять на другие активы, и наоборот: любые активы можно обменять на деньги.

Ликвидность активов (по убыванию)

Второй по ликвидности класс активов — это ценные бумаги (государственные облигации, акции крупных компаний). Их высокая ликвидность объясняется относительно небольшими затратами на приобретение и тем, что купить и продать их можно в любое время и в сжатые сроки.

Недвижимость менее ликвидна по сравнению с деньгами, ценными бумагами и металлами, но более ликвидна, чем предметы искусства. Относительно низкая ликвидность недвижимости объясняется такими причинами:

Есть три составляющие высокой ликвидности актива: высокие спрос у широкого круга покупателей и качество товара, а также лёгкость в определении его стоимости. У недвижимости есть первая и вторая, но нет третьей составляющей. Проблема относительно низкой ликвидности недвижимости по сравнению, например, с ценными бумагами не в том, что она не востребована, а в сложности оценки её стоимости. Множество характеристик объектов трудно систематизировать, и это затрудняет объективное и быстрое определение стоимости. Посудите сами: если бы квартиры можно было каталогизировать как бонды «Сбербанка» и на рынке существовало, к примеру, 10 типов квартир, а все районы были одинаковы по цене земли и потребительским свойствам населения, то определить стоимость недвижимости не составило бы труда, процесс упростился, и ликвидность этого актива выросла.

Георгий Качмазов Генеральный директор и основатель Tranio

Факторы, влияющие на ликвидность недвижимости

Ликвидность недвижимости рассчитывается по сложным формулам профессиональными оценщиками. Инвесторам, желающим узнать ликвидность приобретаемого объекта, следует обращаться в специализированные фирмы. При измерении ликвидности в расчёт принимаются:

Также на ликвидность влияют разные факторы, среди которых — расположение объекта, динамика местного рынка и состояние недвижимости.

Основные факторы, повышающие ликвидность недвижимости

Большое значение также имеет страна, в которой расположена недвижимость. Например, по данным консалтинговой компании DTZ, в 2014 году рынками с самой ликвидной коммерческой недвижимостью были признаны Великобритания, Швеция, Финляндия, Германия и Люксембург. Рынки с наименее ликвидными объектами — Россия, Украина, Дания, Эстония и Италия.

Один из способов повышения ликвидности недвижимости — превращение недвижимых активов в ценные бумаги. Суть состоит в том, что недвижимость оформляется на юридическое лицо, и потенциальные инвесторы покупают долю в нём в виде паёв или акций. Примером такой практики являются фонды недвижимости.

Ликвидность разных типов недвижимости

Ликвидность объекта также зависит от того, к какому типу недвижимости он относится. Например, по данным «Транио», квартиры на равновесном рынке держатся примерно две недели, коммерческие объекты — около трёх месяцев. В общем случае жилая недвижимость ликвиднее коммерческой, поскольку:

Среди жилых объектов наиболее ликвидными являются однокомнатные квартиры и студии на любом этаже, кроме первого, расположенные в центре крупных городов (Берлин, Вена, Лондон, Мюнхен и др.) и в шаговой доступности от остановок общественного транспорта.

«Квартиры наиболее ликвидны, так как потенциальных покупателей в этом сегменте рынка больше. Это как минимум все те, кто хочет купить жильё для себя, плюс те, кто хочет купить объект для сдачи в аренду»,— говорит Георгий Качмазов.

Пример высоколиквидной жилой недвижимости — квартиры в лучших районах Берлина. Порой они распродаются менее чем за сутки. Так, если квартира находится в окрестностях Курфюрстендамма и газета с объявлениями вышла утром, то в 12 часов дня жилье уже может быть продано. Бывает, что на одну квартиру претендуют сразу четыре покупателя.

Ликвидность разных типов недвижимости (по убыванию)

В целом чем крупнее и дороже объект, тем ниже его ликвидность. Так, отдельные квартиры легче продать, чем целый доходный дом, офисы продаются быстрее, чем офисные здания, а отдельно стоящие небольшие магазины — быстрее, чем торговые центры.

Из всех перечисленных типов недвижимости торговые центры и крупные отели являются менее ликвидными, поскольку такие объекты единичны, а время- и ресурсозатратная процедура due diligence повышает расходы на юридическое сопровождение сделки.

При выборе инвестиционной недвижимости «Транио» советует обращать внимание в первую очередь на ликвидность, а не на доходность объекта.

Обычно основным негативным фактором высокодоходных объектов является их низкая ликвидность. Если инвестор захочет продать такой объект, ему придется существенно снизить цену, что в итоге «съест» доходность, которую ему обещали выплачивать. Мы рекомендуем покупать качественные и высоколиквидные объекты — они наиболее востребованы как у местных, так и у международных инвесторов. К тому же, именно такие активы можно будет быстро и выгодно продать в будущем.

Георгий Качмазов Генеральный директор и основатель Tranio

Источник

Ликвидность квартиры: мой дом — моя ценность

Что такое ликвидность квартиры

Параметр ликвидности ассоциируется у большинства с финансами. В экономической сфере показатель позволяет определить ценность актива. Ликвидный актив включает в себя три основных составляющих: хорошее качество, широкий спрос у покупателя и простота расчета стоимости. Сегодня понятие ликвидности широко употребимо не только в отношении ценных бумаг и металлов. Ликвидность имеют объекты недвижимости, предметы искусства и другие активы.

Под ликвидностью квартиры или любого другого жилого помещения понимают его прибыльность — возможность продажи в минимальный срок по максимальной цене. То есть ликвидной можно назвать ту квартиру, которая пользуется спросом у покупателей и способна принести собственнику хороший доход в краткосрочной перспективе. Соответственно, чем выше срок экспозиции и ниже цена продажи объекта, тем меньше его ликвидность. Какие факторы определяют ценность жилых объектов и каковы особенности ликвидной коммерции — узнаем далее.

Что влияет на ликвидность жилья

Ликвидность помещения, в первую очередь, зависит от типа дома и состояния здания. Новое жилье, построенное из качественных материалов по современным технологиям, способно принести большую прибыль собственнику, чем, например, вторичное в лице «сталинки» или «хрущевки». Поэтому кирпичные и монолитные дома пользуются большей популярностью среди покупателей, чем панельная застройка. Не последнюю роль играет и сегмент жилья: квартиры бизнес- и премиум-класса имеют преимущество над «экономом» и «комфортом».

К определяющим показателям ликвидной недвижимости относят ее площадь и этажность. Как правило, жилье на первом и последнем этажах менее востребовано. На первых этажах многих смущает шум с улицы и от соседей сверху, сырость и грызуны в подвале. На последних традиционными считаются протечки крыши, ремонтные работы на чердаке, некомфортный микроклимат и труднодоступность. Безусловно, этот список носит субъективный характер, и то, что является минусом для одних, может быть значительным преимуществом для других. Особенно это касается элитного жилья, в котором квартиры на последних этажах являются видовыми и располагают просторными террасами.

Крытые и открытые террасы в квартирах на верхних этажах служат удобной зоной отдыха и открывают доступ к живописным панорамам города

Следующий фактор высокой доходности — наличие ремонта в помещении. Опять же показатель носит субъективный характер, так как черновая отделка и отсутствие несущих стен могут быть в числе основных запросов творческих людей и сторонников свободного пространства. Но если собственник сделал перепланировку и не узаконил ее, то это едва ли порадует будущих владельцев. Отсутствие балкона и линейная планировка, при которой все окна выходят на одну сторону, также чаще являются недостатком жилья, понижающим его ликвидность. Равно как и состояние инженерных сетей и перекрытий — их недолжный вид едва ли станет аргументом в пользу выбора объекта. Согласитесь, старые трубы и ветхая электропроводка — серьезные факторы риска.

К показателям низкой ликвидности жилья можно также отнести плохо развитую внутреннюю и внешнюю инфраструктуру жилого комплекса. Неблагоустроенная придомовая территория, отсутствие детских площадок и зон отдыха, удаленность образовательных и развлекательных центров значительно уменьшат спрос на жилье, особенно среди семейных пар с детьми.

На уровень ликвидности объекта также влияют репутация района, криминогенная ситуация и состояние экологии в локации

Местоположение жилого здания играет не менее весомую роль при оценке ликвидности квартиры. Если комплекс удален от основных транспортных развязок, остановок общественного транспорта, центральной части города и других территориально значимых зон, то его ценность можно поставить под сомнение.

Вопросами не последней значимости являются срок и цена оформления сделки. Также чем проще покупателю получить достоверную информацию об объекте и собственнике, тем более привлекательным будет для него объект. Ситуация на рынке может в числе прочих факторов сказаться на показателе доходности жилья — активен ли в данный момент рынок, стабильны ли цены, пользуется ли спросом именно этот тип недвижимости. Например, в летний сезон средняя цена на дачи, коттеджи и другие объекты загородной недвижимости увеличивается на 10-15%, что значительно повышает их ликвидность.

Каковы особенности ликвидной коммерческой недвижимости

При оценке ликвидности коммерческих помещений многие озвученные факторы также правомерны. При этом данный тип недвижимости имеет ряд нюансов, которые следует принять во внимание при расчете его доходности.

Нежилые помещения в целом можно охарактеризовать как менее ликвидные, чем жилые, так как они не пригодны для проживания и требуют большого количества финансовых и юридических экспертиз при продаже. Особенно это касается дорогих объектов большой площади: согласитесь, продать отдельное помещение намного проще, чем целое здание. Поэтому наиболее ликвидными среди коммерции считаются офисы, отели, а только затем идут торговые и развлекательные центры. На уровень ликвидности могут влиять и другие факторы более или менее объективного характера, поэтому значение показателя определяется индивидуально для каждого помещения.

В Санкт-Петербурге к неликвидному жилью относят дворницкие, расположенные на первых этажах в домах старого фонда. Такие квартиры характеризуются маленькой площадью, наличием отдельного входа и отсутствием ванной комнаты. Подобное жилье чаще всего используют под небольшие магазинчики или художественные мастерские. Однако для приверженцев архитектурных памятников и творческих натур такая квартира может стать отличным вариантом проживания.

Бывшая дворницкая на Невском проспекте сегодня является жилой студией, которая доступна для краткосрочной аренды

Как рассчитать ликвидность жилого помещения

Самый простой и надежный способ — обратиться в оценочную компанию. Такие организации располагают необходимым инструментарием, а сотрудники — экспертными данными для проведения оценки жилья. Их услуги, безусловно, оплачиваются и носят обязательный характер при судебных спорах, оформлении ипотеки, залога, а также при продаже и обмене недвижимости. В остальных случаях можно сделать расчеты самостоятельно путем сравнительного метода оценки недвижимости.

Профессиональные оценщики, как правило, используют комплексный подход при расчете стоимости жилья, который включает сравнительный, доходный и затратный методы

Сравнительный метод основан на сравнении аналогичных объектов недвижимости, поэтому для расчета ликвидности жилья необходимо проанализировать по крайней мере 5-6 объектов, максимально похожих на ваш. При анализе можно использовать наиболее популярные в регионе рекламные площадки с объявлениями о продаже недвижимости. Важно, чтобы выбранные объекты располагались в доме того же типа, имели тот же класс отделки, площадь, этаж, количество комнат и балконов. Еще один важный нюанс: скорректируйте цены объектов на 3-5% с учетом скидки, возможной во время торга. Далее сложите стоимость всех рассматриваемых объектов и разделите на их количество. Так вы узнаете среднюю рыночную цену, по которой ваш объект может быть продан в условиях текущей ситуации на рынке недвижимости в вашем регионе.

Какое жилье пользуется спросом в Петербурге

Портал «Мир Недвижимости» проанализировал рынок аренды СПб. Наибольший спрос в северной столице, как сообщают эксперты, имеют студии площадью 22-27 кв м и однокомнатные квартиры площадью 34-40 кв м. Ликвидность таких квартир в Санкт-Петербурге обоснована тем, что подобная недвижимость прекрасно подходит как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду. Одно- и двухкомнатные квартиры более доступны в ценовом сегменте и широко представлены на рынке. Разный метраж, большое количество планировок и вариантов отделки вкупе с широкой ценовой политикой благоприятно влияют на ликвидность однокомнатного жилья.

Свое исследование на вторичном рынке недвижимости провел ресурс Яндекс. Недвижимость. Аналитики проанализировали более 37 000 объявлений об аренде квартир и выяснили, что средний срок сдачи «однушки» составляет 22 дня, «двушки» — 25 дней, «трешки» — 29 дней.

Чем выше срок экспозиции объектов в локации, тем более темным цветом окрашена область

Оказывается, дешевое жилье — далеко не самое популярное, и цена является довольно условным фактором. Как сообщают аналитики, однокомнатные квартиры за 15 000-20 000 руб. в среднем ищут арендаторов 21 день, а квартиры за 25 000-30 000 руб. находят жильцов за 19 дней.

Исходя из полученных данных, можно сделать вывод, что публика в Петербурге более требовательна, чем, например, в Москве, где быстрее всего сдаются самые дешевые варианты жилья

Двухкомнатные квартиры в самых бюджетных сегментах составляют конкуренцию однокомнатным и имеют тот же срок экспозиции — 19-20 дней

Срок сдачи самых доступных трехкомнатных квартир тот же, что и жилья в среднем ценовом сегменте, а вот период экспозиции объектов за 50 000-60 000 руб. составляет больше месяца

По оценкам аналитиков, самое востребованное жилье — однокомнатное, самый популярный район — Васильевский остров. Транспортная доступность, близость к центру, развитая инфраструктура и статус локации позволяют сдать здесь квартиры за 15 000-20 000 руб. в течение недели. Конкуренцию Васильевскому составляют Центральный и Адмиралтейский районы, где жилье в среднем уходит за 10-12 дней. Замыкает тройку лидеров Петроградская сторона: для дорогих квартир-студий и «однушек» здесь можно найти жильцов в течение двух недель. Антирекорд принадлежит Кировскому району. Некоторые трехкомнатные квартиры в локации ждали своих арендаторов по три месяца.

Где купить ликвидную квартиру в СПб

По мнению «М16-Недвижимость», перечень достойных проживания локаций можно смело дополнить Московским и Приморским районами. Районы отличает прекрасная транспортная доступность, развитая инфраструктура и хорошая экология. Кроме того, здесь можно найти множество вариантов жилья разного сегмента как на первичном, так и вторичном рынке. Предлагаем вашему вниманию подборку объектов комфорт-, бизнес- и элиткласса в самых востребованных районах СПб.

Жемчужной Московского района является ЖК«Звезды столиц» от девелопера «ИнтерГрупп». Новостройку комфорт-класса отличает удобное расположение и масштабный инфраструктурный кластер. Проект жилого комплекса включает собственный детский сад, просторный подземный паркинг, современные зоны отдыха для детей и взрослых. Отличительной особенностью объекта является витражное остекление балконов и разнообразие планировок.

Жилой комплекс находится рядом с главными зелеными зонами Московского — Пулковским парком и Дубовой рощей

Еще один комплекс комфорт-класса — «Приморский квартал» — находится в Приморском районе. ЖК выделяет интересная архитектура — кирпично-монолитные дома в форме башен имеют лаконичную цветовую палитру и большую площадь остекления. Среди других значимых преимуществ проекта — полукруглые лоджии, интересные планировки и высокие потолки. Некоторые варианты жилья предусматривают несколько окон в комнатах и гостевые санузлы.

Застройщиком комплекса выступили известные девелоперы Петербурга «Мегалит» и «Охта Групп», для которых «Приморский квартал» стал первым совместным проектом

Еще один известный застройщик «ЛСР» предлагает петербуржцам комплекс бизнес-класса «Морская набережная», расположенный на берегу Финского залива на Васильевском острове. Впечатляет не только расположение, но и внутренняя инфраструктура объекта — благоустроена набережная, придомовая территория, рядом находится зеленая полоса хвойного парка. В шаговой доступности расположены торговые и образовательные центры, удобные пешие и транспортные маршруты. Будущие владельцы квартир в новостройке также обеспечены широким выбором планировок с отделкой и без.

Квартиры на верхних этажах в комплексе бизнес-класса располагают просторными лоджиями и террасами, откуда открывается потрясающий вид на Финский залив и Васильевский остров

В соседнем Петроградском районе расположился на берегу Малой Невки жилой комплекс премиум-класса «Петровская доминанта». Престижная застройка выполнена в голландском стиле, фасады домов облицованы натуральным камнем и кирпичом ручной формовки. Девелопер элитного объекта предлагает квартиры с мастер-спальнями и кухнями-столовыми, помещения с террасами и зимним садом. Потрясающие виды на акваторию Финского залива, Петровский парк, Стрелку Васильевского Острова и Дворцовую площадь жителям комплекса гарантированы.

Большинство квартир в элитном комплексе являются видовыми и оснащены системой «умный дом»

В базе «М16-Недвижимость» представлено большое количество других объектов повышенной комфортности во всех районах СПб. Ведущие специалисты агентства готовы помочь вам с выбором жилья и оказать полное сопровождение на всех этапах работы с недвижимостью — от юридической проверки объекта до создания эксклюзивного дизайн-проекта его интерьера.

Источник