gla площадь что это такое

Каким должен быть идеальный торговый центр для поколений X и Y

На сегодняшний день в России функционирует более 500 современных торговых центров, но сколько из них полностью покрывают потребности покупателей? Десять? Пять? Ни один? Ответ на этот вопрос не так очевиден, как кажется на первый взгляд.

Можно с уверенностью утверждать, что на сегодняшний день основными потребителями товаров и услуг являются люди двух поколений: X и Y.

Потребители поколения X, рожденные в 1960–1970-е годы, развивались в условиях дефицита, и, как следствие, их основной ценностью являются материальные блага. Цель потребителей поколения Х — одеться, обуться, купить жене и каждому ребенку автомобиль. В их понимании все дорогое — априори хорошее. Покупательская активность поколения Х высока, имеется склонность к излишнему потреблению. Именно для них строилась и успешно существовала модель торгового центра как коробка с парковкой, несколькими якорными арендаторами FMCG, реализующими в основном детские и спортивные товары, с фуд-кортом, где всегда не хватает места, с торговой галереей и небольшой развлекательной зоной, представленной кинотеатром и, реже, катком с детским центром.

«Миллениумы», или поколение Y, рожденные после 1981 года, имеют минимальные материальные потребности, покрытые их сильными родителями поколения X. «Миллениумы» были в меньшей степени вовлечены в коллективные формы проведения досуга — кружки, секции, летние лагеря и другие формы общественных объединений. Излишняя сфокусированность на информационных технологиях породила существенный дефицит в живом общении. Можно с уверенностью утверждать, что поколение Y — это головная боль современного ретейла. Они не гонятся за скидками, слабо привержены брендам, зато стремятся к самовыражению. Их миссия — быть полезными обществу, стране, планете в целом. В структуре посетителей торговых центров «миллениумы» составляют более 50%. Они же являются основными потребителями онлайн-продуктов и сервисов.

Так каков же он, торговый центр будущего? В какой мере станет отвечать потребностям поколения Х и Y? По нашему мнению, в ближайшие пять — десять лет девелоперы сфокусируются на создании психологически комфортного пространства для шопинга. Как следствие, изменится соотношение GBA (общей площади здания) к GLA (арендопригодной площади) в сторону уменьшения последней. В торговом центре будут создаваться озелененные пространства, аквариумы, контактные зоопарки. Подходы к навигации внутри центра также изменятся — появятся LED-указатели, интерактивные табло.

Значительные площади будут выделены под досуговый отдых: проведение времени с друзьями; мероприятия для различных групп покупателей; обучающие мастер-классы по флористике, лепке, рисованию; развлекательные конкурсы, музыкальные концерты, прослушивания, съемка тв-шоу; благотворительные аукционы.

Технологичная и интерактивная оснащенность торгового центра будет существенно преобразована: на входе каждого магазина станут функционировать системы face recognition, распознающие клиента и считывающие его улыбку, скорость движения.

Использование облачных технологий позволит продавцам учитывать интересы, возраст, предыдущие покупки потребителя и, таким образом, предлагать потенциально интересный товар. Цифровые кошельки, роботы-консультанты, интерактивные презентации, автоматическая доставка без привлечения дополнительного сервиса — эти опции из научной фантастики уже в скором времени придут в жизнь обычного человека.

Состав арендаторов также будет изменен — количество fashion- и FMCG-ретейлеров уменьшится, и их место займут спортивные и танцевальные секции, детские и взрослые развлекательные центры, например канатные парки, батут-центры, альпинистские зоны. Часть традиционных торговых помещений, предлагаемых в аренду на срок от трех лет, будут трансформированы в помещения для проведения временных акций и ярмарок — продуктовых, fashion, электроники.

Нетрудно догадаться, что реализация концепта торгового центра, отвечающего потребностям одновременно двух поколений, требует наличия дополнительных человеческих и финансовых ресурсов. Говоря о человеческих ресурсах, стоит заметить, что российские IT-компании уже сейчас предлагают достаточно инновационные инструменты для развития ретейла и недвижимости. На сегодняшний день количество стран-пионеров ограничено, в первую очередь концепт торгового центра будущего предполагается реализовать в США. Что касается финансовых ресурсов, то ситуацию с трудом можно назвать оптимистичной. Две трети крупных торговых объектов в России имеют долговую нагрузку перед кредиторами. Сейчас собственник решает вопросы, связанные, скорее, с оптимизацией, нежели с развитием объектов. Увеличивающаяся безработица, падение покупательной способности и, как следствие, уменьшение арендных платежей фактически не позволяют продолжать инвестировать в усовершенствования.

К чему приведет сложившаяся ситуация? Часть объектов, не имея возможности развиваться, будет терять арендаторов и впоследствии опустеет. Развитый рынок США может продемонстрировать множество примеров замороженных «пустых коробок». Часть российских торговых объектов в будущем перейдет в собственность кредиторов, то есть государственных банков, которые небыстро, но примут единственно возможное решение — инвестировать в реновации. Часть объектов будет продана иностранным инвестфондам, которые приобретут в валютном эквиваленте стратегически интересные активы. А те, кто не имеет ни долга, ни достаточного объема финансов, станут капля за каплей подстраиваться под невозвратно изменившуюся модель потребления.

На смену поколению «миллениумов» через 10–15 лет придет поколение Z со своими особенностями досуга и потребления. И закладывать фундамент изменений стоит начинать уже сегодня.

Источник

Успешный ТЦ: концепты и акценты

Снимая площадь в очередном торговом центре, арендатор хочет быть уверен, что его надежды на прибыль окажутся не напрасными. Конечно, проходимость и набор арендаторов играют важную роль, но основным условием успешного ТЦ является качественная концепция. О том, что это такое и из чего она складывается, в ходе открытой лекции «Концепции торговых центров» рассказал Андрей Шувалов, старший директор по торговой недвижимости компании Cushman&Wakefield.

Концепция ТЦ — это не просто планировочное решение, это четкая коммерческая идея будущего торгового комплекса. Концепция позволяет определить, какой именно комплекс может быть построен в данном месте, чтобы приносить владельцу максимальный доход в долгосрочной перспективе, с учетом изменчивой конкурентной среды. Она включает в себя как технические показатели вроде оптимальной площади для той или иной торговой зоны, ширины витрин и соотношения между якорными арендаторами и небольшими магазинами, так и качественные — рекомендации по составу арендаторов, ассортиментной матрице, архитектурному облику и стилю объекта. Но не только это имеет значение: в торговом центре должна быть создана продуманная до мелочей среда со своим характером. Это выражается в деталях, поэтому значение имеет и название, и внутреннее освещение, и дизайн, и организация пространства.

Доходность торгового центра сильно зависит от наличия у его управляющих специфических знаний в области торговой недвижимости, от того, насколько эффективен текущий маркетинг объекта. Нельзя забывать о том, что арендаторы ТЦ имеют право расторгнуть в одностороннем порядке договор аренды, если сочтут, что объект малопосещаемый или плохо управляется. Поэтому ни один здравомыслящий предприниматель не будет полагаться лишь на личный опыт и строить ТЦ по собственному разумению. Помимо этого, сотрудничество с консультантами позволяет быть в курсе последних тенденций и настроений арендаторов, ведь их непосредственная задача — держать руку на пульсе рынка. Например, консультантам известно, что если раньше «Медиамаркт» арендовал площади не менее 5 тысяч кв. м, то сегодня он снизил нижнюю планку до 3 800 кв. м, «Ашан» уменьшил требования с 19 до 10-12 тысяч, операторы одежного сегмента — с 1 800 до 1 200 кв. м.

Слагающие качественного ТЦ

Значительную часть пространства вокруг ТЦ должна занимать парковка, эффективность которой оценивается по специальному коэффициенту с учетом расположения торгового центра. Хорошим коэффициентом обеспеченности ТЦ машиноместами считается 2, если торговый объект находится в центре города, и 4 — если ТЦ построен за городом и имеет якорный продуктовый гипермаркет. Эта разница объясняется тем, что основная часть потока посетителей городского ТЦ может пользоваться общественным транспортом. Например, торговый центр «Галерея» в Санкт-Петербурге имеет коэффициент 1,35, но это не значит, что объект плохо обеспечен машиноместами, ведь основные потоки покупателей идут от метро.

Еще один важный параметр в качественной концепции торгового центра — эффективность площади. Она определяется как соотношение арендопригодной площади (GLA) к общей площади (GBA). Стопроцентной эффективности быть не может: для крупного торгового центра, которым считается объект с GLA от 50 тысяч кв. м, коэффициент полезного использования площади может составлять до 80%, для среднего — 70%, для маленького — 67%. Столь странное уменьшение объясняется эффектом масштаба: в небольших ТЦ много места занимают общественные и технические зоны, что сильно влияет на общий объем полезной площади. Владельцы небольших торговых центров могут увеличивать коэффициент эффективности, размещая в коридорах торговые киоски и меняя формат торговых галерей. Таким образом они увеличивают арендную площадь и, соответственно, доход от ее сдачи. Однако повышать коэффициент полезного использования с выгодой для себя бесконечно невозможно: освобождающиеся в основных торговых галереях помещения станут занимать якорные арендаторы, ставка аренды у которых в пять раз ниже, и торговый центр начнет терять деньги.

Соотношение якорных арендаторов, к которым относятся операторы площадью более 1 000 кв.м., и остальных магазинов — еще один секрет успеха качественной концепции. Правило здесь простое: чем крупнее торговый центр, тем больше в нем должно быть «якорей». Кроме того, если ТЦ находится в зоне крупного пешеходного потока, на «якорей» должно приходиться 30-40% арендопригодной площади. Если объект построен вне крупных пешеходных потоков, то в целях создания центра притяжения покупателей нужно отдать якорям не менее 60%. Наглядный пример: гипермаркет «Ашан» способен создать поток в 35 тысяч человек в день. Ставка аренды для него будет не высокой, но небольшие арендаторы смогут получить больше посетителей, и общая синергия приведет к увеличению дохода от аренды. Если же торговый центр находится в центральной части города или у метро, то наличие такого арендатора, как «Ашан», уже не принципиально важно: там существует поток посетителей, созданный естественным способом. Все, что останется сделать владельцу ТЦ, — разместить определенное количество качественных «якорей» из сегмента fashion.

Чтобы ТЦ отвечал требованиям арендаторов, необходима определенная высотность комплекса. Считается, что многоэтажные торговые центры не очень эффективны, потому что посещаемость верхних этажей гораздо меньше, чем первого: если взять за 100% первый этаж, то посещаемость второго составит 90%, а третьего — уже 70%. Что касается высоты каждого этажа, то для операторов, работающих в масс-маркет и среднем ценовом сегменте, минимальная высота помещения от потолка до пола должна составлять 3,5 метра, в средневысоком ценовом сегменте —4 метра «в чистоте». С гипермаркетами и кинотеатрами ситуация, конечно, немного иная: в первом случае из-за стеллажной системы хранения высота помещения должна быть от 6 до 7,5 метров, а во втором — от 8 до 11 метров для залов на 100 и 300 мест соответственно.

Специфической зоной, требующей внимания, является фудкорт торгового центра. Сейчас актуальна тенденция к росту доли общепита в проектах ТЦ, причем это характерно для всей России. В качественных торговых центрах подобраны востребованные, хорошо известные на федеральном уровне предприятия питания, а посадочной зоны хватает на клиентов каждого из них. Эксперты рекомендуют региональным торговым центрам не пренебрегать федеральными брендами, поскольку любой новый торговый центр хотя бы с одним из них будет составлять приверженцу местных марок существенную конкуренцию.

Наконец, одним из самых главных элементов в торговом центре является центральный атриум. Находясь в нем, посетители должны иметь хороший обзор и видеть магазины на других этажах, ведь это — залог посещаемости верхних этажей. Минимальная ширина атриума должна составлять 5-6 метров, ширина балкончика — 3-4 метра. Кроме того, над головой посетителей первого этажа должно быть пространство: высокий купол создает ощущение чуда, чего-то выходящего за пределы повседневности, а это влияет на настроение посетителей.

Задача разработчиков концепции торгового центра состоит не только в том, чтобы учесть все технические особенности, конфигурацию участка, сделать зонирование и рассчитать покупательские потоки. Нужно иметь широкое видение, в том числе и в архитектурном плане. Например, не обязательно идти по классическому пути нового строительства — иногда можно использовать то, что уже имеется. Допустим, можно «вписать» новое строение в существующее: накрыть стеклянным колпаком пространство между зданиями, чтобы получился внутренний объем с отдельным входом. Также в условиях нарастающей конкуренции очень важно придумать идею, фишку, то, что отличало бы проект от множества имеющихся на рынке. Иногда изюминкой может стать дизайн ТЦ. Пример — уникальный торговый центр под Краснодаром OZ mall, являющийся одним из крупнейших в Европе (GLA 164 тысячи кв. м). Он имеет уникальный футуристичный дизайн: здание с плавными обтекаемыми формами напоминает гигантский космический корабль. Однако эффектный внешний вид еще не означает, что объект не будет иметь узких мест. Некоторые эксперты отмечают, что недостатком OZ mall является отсутствие кольцевой схемы, из-за чего поток посетителей разделяется на части, и каждое крыло работает «на себя». Ситуацию усугубляет также и то, что якорный гипермаркет этого ТЦ — «О’Кей» — находится в отдельном крыле, и его покупательские потоки не смешиваются с общим трафиком торгового центра.

Помимо выдающегося дизайна, есть и другие способы конкурировать на рынке торговой недвижимости, например, предложить отличающийся пул арендаторов. За примером далеко ходить не надо: в Москве рядом с ТЦ «Европейский» строится новый торговый объект. Казалось бы, конкуренция «лоб в лоб» не означает ничего хорошего, но сдаваемая площадь «Европейского» — лишь 6 тысяч кв. м., поэтому при желании можно наполнить новый объект арендаторами, которых там нет. В результате получится интересный синергетический эффект.

В последнее время среди торговых центров нового поколения встречается много нестандартных проектов. К ним можно отнести проект «Митино-Парк», где сделан большой уклон в сторону создания условий для качественного отдыха и времяпрепровождения. Сначала якорным арендатором в проект хотели пригласить гипермаркет Spar, но потом было решено, что объекту необходима более оригинальная продовольственная концепция. В итоге в «Митино-Парке» сделали так называемый «фреш-маркет» с необычной планировкой, где располагаются лавки с фермерскими продуктами, свежей едой и прочими радостями домашней кулинарии. Любопытно, что благодаря такому решению проект начали рассматривать международные бренды, что довольно неожиданно для торгового центра на окраине Москвы.

Одной из последних тенденций в поисках разнообразия в ТЦ является интерес к детским и культурным развлечениям. В планирующихся объектах активно проектируются комнаты страха, огромные аквариумы, театры, музеи и даже библиотеки. Однако эксперты рекомендуют не преувеличивать значение этих составляющих: проблема в том, что такие развлечения потребители посещают в основном только один раз, в то время как в традиционный кинотеатр люди возвращаются снова и снова. Так что можно сказать, что рецепт идеального торгового центра уже давно найден: удачное местоположение, пешеходная и транспортная доступность, отсутствие в непосредственной близости конкурентов со схожей концепцией, качественная «подборка» торговых операторов, ресторанов и комфортных кинозалов. Все это уже обеспечивает высокий интерес посетителей и оптимальную доходность объекта.

Источник

Gla площадь что это такое

Авторизуйтесь, чтобы воспользоваться функцией:

Коммерческая недвижимость Минска переживает сегодня не самые лучшие времена. Востребованность торговых площадок города сильно варьируется в зависимости от качества наполнения, планировочных решений, доступности расположения.

Мы решили выяснить, как инвестору избежать ошибок на стадии оценки объекта, как « не прогадать» с предложением и быть довольным финансовой отдачей проекта. Об этом рассказывает Управляющий коммерческой недвижимостью Роберт Киселев.

Кому отдать оценку проекта: агентству или сотрудникам?

При принятии решения целесообразно, исходя из уровня инвестиций, о которых мы говорим, делегировать оценку проекта. Здесь могут быть два варианта:

Я рекомендую принимать решения исходя из масштаба рассматриваемого проекта.

« Если речь идет о комплексе в 30 000 м2 GLA — привлекайте оценку международных агентств».

Письменное заключение международного агентства о целесообразности проекта по показателям также важна при необходимости привлечения сторонних денег. При данном уровне никому не будет интересно мнение сотрудника внутри компании. Нужно « имя», которое поручится за ваш проект.

Чек-лист для оценки объекта инвестирования

Как пример, рассмотрим проект покупки и девелопмента существующей площадки формата стрит ритейл на 5 000 м2 GLA с рядом действующих операторов под последующую сдачу в аренду.

Я считаю неотъемлемой частью заключения резюме проекта — тезисное описание анализа с ключевыми цифрами. Это удобно, так как если вас не устроят основные моменты анализа, дальше можно не читать и не тратить время.

Для принятия решения по вложению в данном примере, предлагаю проанализировать ряд показателей по специальному чек-листу.

1) Тезисное описание:

1. Предмет покупки ( основные параметры объекта, локация, соотношение GLA и GBA );

2. Средняя ставка аренды действующих игроков/иные условия финансового сотрудничества;

3. Чистый операционный доход объекта в динамике за 3 последних года;

4. Перспектива увеличения ставки аренды/улучшения иных форм финансового взаимодействия на год вперед;

5. Цена продажи. Оценка релевантности;

6. Стоимость рекомендуемых вложений на год вперед.

2) Параметры объекта развернуто:

1. Год постройки, кол-во реконструкций/модернизаций;

2. Целевое назначение/история фактического использования;

3. Материалы объекта;

4. Планировочные решения;

5. Решения хранения грузов;

6. Решения по технической эксплуатации ( эл. щитовые, );

7. Способы поднятия людей/грузов ( при многоэтажности);

8. Решения по машино-местам.

3) Локация:

1. Оценка района нахождения объекта ( сегодня);

2. Оценка района нахождения объекта ( развитие на 3 года);

3. Транспортная доступность;

4. Расстояние между объектом и жилым массивом;

5. Оценка автотрафика, пассажиропотока общественного транспорта;

6. Оценка сторонних зон притяжения потока посетителей ( синергия);

7. Оценка сторонних зон притяжения потока посетителей ( конкуренция).

4) Целевая Аудитория ( Посетители):

1. Типологический Портрет;

2. Способы передвижения до магазина;

3. Средний ежемесячный доход;

4. Оценка базы данных существующих покупателей ( при наличии).

5) Оценка арендных поступлений:

1. Существующие операторы ( сегментация/площади/ коммерческие условия договора);

2. Оценка устойчивости существующих операторов/возможность улучшения коммерческих условий договора;

3. Суммарные поступления от аренды поэтажно из расчета 100, 90, 80%-й заполненности на 3 года.

6) Предложения ( общие) по модернизации с целью увеличения показателя GLA.

7) Анализ рынка коммерческих объектов региона:

2. Прогнозы развития на 3 года;

3. Заполненность конкурентных объектов;

4. Посещаемость конкурентных объектов.

8) Вывод:

1. Заключение о релевантности стоимости объекта с развернутым описанием результата ( доходный, сравнительный методы получения цены);

2. Заключение о целесообразности заключения сделки ( на основе анализа).

Таким образом, при наличии данной информации, вы сможете принять правильное, экономически обоснованное, решение об инвестировании. Ведь всегда дешевле избежать ошибок на стадии оценки проекта, чем заниматься их исправлением в состоянии приобретенного актива.

Источник

Что такое GLA и GBA

Чем отличается арендопригодная площадь от общей площади бизнес центра. Существует 2 заимствованных термина GBA (Gross Boma Area) и GLA (Gros Leaseble Area) — Общая площадь.

Cоотношение аренднопригодной (GLA) и общей (GBA) площади офисного здания — эффективность площади — один из ключевых параметров, влияющих на привлекательность офисного здания. Как правило эффективность площади в БЦ составляет около 70% (средняя), но может колебаться от 60% до 90%.

Такой разброс коэффициента эффективности площадей обусловлен планировкой общественных зон и зависит в том числе от размера здания, в крупных БЦ общественные и технические зоны, занимают относительно меньшую часть здания чем в малых центрах, что сильно влияет на общий объем полезной площади.

Владельцы небольших бизнес центров могут увеличивать коэффициент эффективности, размещая в коридорах различных ритейл-операторов, типа «кофе с собой», обладающих сегодня бешеной популярностью и готовых «садиться буквально друг на друга». В ряде случаев, в ядре лифтового холла удается организовать дополнительное пространство с последующей передачей в аренду арендатору целого этажа, при избавлении от коридоров, предусмотренных для деления этажа на несколько офисных блоков.

Таким образом собственники увеличивают арендную площадь а соответственно и выручку от сдачи в аренду.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник

Обзор рынка торговой недвижимости Москвы за I квартал 2015 года

Ситуация на рынке торговой недвижимости Москвы в I квартале 2015 г. характеризовалась двумя тенденциями. Первая – продолжающийся массовый инерционный ввод в эксплуатацию новых торговых объектов, увеличивающий и без того существенное давление на арендодателей. Вторая – поиск ценового равновесия, приемлемого для собственников и арендаторов в условиях высокой курсовой волатильности и снижающегося оборота торговых операторов. Показатели, с которыми рынок подошел к концу квартала, безусловно, нельзя рассматривать как равновесные, а средние по рынку цифры могут быть мало применимы для оценки деятельности конкретных объектов. Тем не менее дальнейшее развитие именно этих тенденций будет формировать образ рынка в глазах инвесторов, девелоперов и потребителей.

Основные показатели. Торговые центры. Динамика

Предложение

В I квартале 2015 г. было введено в эксплуатацию 3 торговых центра общей площадью 595 тыс.кв.м (GLA – 239,3 тыс.кв.м) – ТЦ Columbus, ТРЦ «Кунцево Плаза» и «ЦДМ на Лубянке». Данный прирост является рекордным для рассматриваемого периода за всю историю существования рынка профессиональной торговой недвижимости. Стоит отметить, что столь высокий прирост предложения сформирован объектами, открытие которых было запланировано на 2014 г.

На конец I квартала совокупное предложение площадей в современных торговых центрах Москвы составило 9,58 млн кв.м (GLA – 4,98 млн кв.м).

Наиболее значимые торговые центры, введенные в эксплуатацию в I квартале 2015 г.

Торговые центры, открывшиеся в I квартале 2015 года. Торговые центры, планируемые к вводу в эксплуатацию до конца 2015 года

Общей тенденцией на рынке стал выход объектов с торговой галереей, функционирующей на 30–50% (как правило, открыты магазины 1–2 якорных арендаторов и нескольких операторов торговой галереи). Одной из основных причин этого являются трудности с привлечением арендаторов в новый торговый центр (в текущей ситуации торговые операторы отдают предпочтение функционирующим качественным объектам с хорошей посещаемостью).

Динамика прироста предложения и изменения уровня вакантных площадей

Спрос

2015 год начался с повышения уровня инфляции и снижения реальных денежных доходов населения. Рост индекса потребительских цен с начала года составил 7,2% (напомним, что за I квартал 2014 г. изменение составило 2,3%).

С начала года показатель оборота розничной торговли демонстрировал снижение относительно аналогичных показателей 2014 г. Так, согласно данным Росстата, в России за январь–февраль 2015 г. снижение составило 6,1% по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. В Москве падение было значительнее – 6,8%.

Посещаемость торговых центров Москвы в рассматриваемом периоде снижалась. Причем наиболее сильно пострадали крупные торговые центры (GLA > 80 000 кв.м). Согласно данным компании Watcom, в марте посещаемость торговых центров данного формата в некоторые недели снижалась относительно аналогичного периода 2014 г. более чем на 10%.

На фоне падения потребительского спроса, ухудшения макроэкономических показателей и геополитической обстановки многие сети пересмотрели планы развития на российском рынке, ряд международных брендов объявил о закрытии магазинов: это Herve Leger, Lindex, Flormar и другие. Кроме этого, финский ритейлер Stockmann анонсировал планы по закрытию в Москве трех универмагов. Стоит отметить, что сокращение количества торговых точек данной сети приведет к высвобождению порядка 30 000 кв.м арендопригодных площадей.

В текущей ситуации наиболее уверенно чувствуют себя продуктовые и DIY–операторы. К примеру, Leroy Merlin заявил об открытии в стране 10 новых магазинов до конца 2015 г. Кроме того, в текущей ситуации также наименьшее снижение посещаемости и оборотов испытывают на себе торговые сети по продаже товаров для детей, бренды одежды сегмента mass-market.

Среди международных брендов, заявивших о выходе на российский рынок в текущем периоде, можно выделить Superdry, Buff, Camomile, Seiko и другие. Однако интерес к российскому рынку со стороны международных операторов падает.

Коммерческие условия

Собственники торговых помещений в целях сокращения вакантных площадей вынуждены идти на уступки арендаторам, предоставляя максимально комфортные условия аренды. В наиболее выигрышном положении продолжают оставаться самые качественные объекты, имеющие хорошее местоположение и сильный пул арендаторов. Пересмотр коммерческих условий в подобных объектах происходит с минимальными потерями для собственника: как правило, арендаторам предоставляется дисконт по долларовой ставке аренды (для разных категорий брендов величина дисконта различается) или на короткий срок – от 3 месяцев до 2 лет фиксируется курс валюты договора.

Условия аренды в торговых центрах Москвы

Стоит отметить, что в среднем по рынку ставки аренды, номинированные в иностранной валюте, снизились по сравнению с началом 2014 г. на 20–30%. Интересно и то, что сейчас обсуждается рублевая ставка, которая включает в себя не только базовую ставку аренды, но также НДС и операционные расходы.

Сравнение средних ставок аренды на площади в строящихся и действующих торговых центрах в зависимости от профиля арендатора

Прогноз

До конца 2015 г. к вводу заявлено еще 19 объектов общей площадью более 1 500 тыс. кв.м (GLA – более 700 тыс. кв.м). Среди них такие крупные торговые центры, как ТРЦ «Zеленопарк» (GLA – 110 000 кв.м), ТРЦ Mari (GLA – 70 000 кв.м), ТРЦ «РИО Румянцево» (GLA – 45 000 кв.м). Однако открытие ряда проектов, вероятнее всего, будет перенесено, поэтому, по нашим оценкам, прирост предложения во II–IV кварталах не превысит 300 000 кв.м арендопригодных площадей.

Средний уровень вакантных площадей на московском рынке до конца года может сохраниться в пределах 8–9%. Однако в случае ухудшения макроэкономических показателей ситуация может измениться. Увеличится доля замороженных проектов, в том числе и на завершающих этапах строительства. В этом случае доля вакантных торговых площадей может возрасти до 15%.

Наиболее значимые торговые объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию в 2015 г.

Основные выводы

В I квартале 2015 г. состоялось открытие трех торговых центров общей площадью 595 000 кв.м (GLA – 239,3 кв.м). Совокупное предложение площадей в современных торговых центрах Москвы составило 9,58 млн кв.м (GLA – 4,98 млн кв.м).

Многие сети пересмотрели планы экспансии на российском рынке, ряд международных брендов объявил о закрытии магазинов: это Herve Leger, Lindex, Flormar и другие.

Ставки аренды, номинированные в иностранной валюте, в течение последних 12 месяцев снизились на 20–30%.

Обзор подготовлен специалистами компании Knight Frank

Источник